保利发展成绩仍然比保利置业好，2018年亦是如此。保利发展2018年销售额图破4000亿元，同期的保利置业销售额刚多达400亿元，保利发展30%+的增长速度堪称扯保利置业2%几条街。保利发展，2018年或许仍然在整天，整天业绩，整天改名，整天并购，但与此同时“重返前三”的热情或许也在一点点消失。

逆“发展”后的央企保利改名为保利发展后，保利地产已沦为保利发展三大序列中实业投资序列旗下的一项业务。来源：保利发展官网总结保利发展近几年的发展，也甚有央企做派。

数据来源：保利发展年报从销售业绩来讲，2016年突破2000亿元开始，千亿数字一年一逆，且近三年业绩涨幅皆多达30%，但2018年业绩增长速度显著上升。即使增长速度比较自身而言上升，但在业绩前10房企中，增长率依然排名第4，前5中增长速度也次于碧桂园。

数据来源：亿翰智库、房企年报近几年，随着保利发展规模的扩展，总资产在快速增长的同时，总负债也在快速增长。资产负债率在2016年超过一个74.76%的比较低值后，2017年、2018年又经常出现声浪，2018年也超过将近五年最低的77.97%。

来源：保利发展年报77.97%的资产负债率共创整个上市房企队伍中并远比低，但在房地产央企行列中也算数打头阵了。2018年，业绩名列前5位的央企资产负债率中，中海高于60%，招商蛇口、华润置地、中国金茂也在70%左右。数据来源：房企年报此外，相比于2017年204个项目扩展， 4520万平方米追加容积率面积的大刀阔斧，保利发展2018年在土地扩展方面踩刹车滑行。

2018年，保利发展扩展项目132个，同比降幅35.29%，追加容积率面积3116万平方米，同比降幅31.06%。待研发面积由2017年的9090万平方米快速增长64万平方米至9154万平方米，增幅严重不足1%。2019年4月15日，保利发展在公布2018年年报的一系列公告中，还垫着两条“一悲一喜”的公告。

其中一条是《关于2018年度计提存货跌价打算的公告》，公告表明，根据存货跌价打算测试，保利发展旗下7个项目项目因可所求净值高于存货成本，须要计提适当存货跌价打算。项目合计计提存货跌价打算23.42亿元，增加公司2018年末总资产23.42亿元，增加2018年度归母净利润20.13亿元。年报表明，2018年，保利地产资产减值损失为23.51亿元，2017年同期为6102.46万元，同比快速增长3455.76%。其中，存货价跌到损失为23.07亿元。

来源：保利发展年报在房企2018年年报大军中，万科也有一笔23亿元的项目存货跌价打算，牵涉到到万科的15个项目，然而相对于保利发展的20亿元归母净利润的增加额，万科只增加6亿元。来源：万科年报而对于“一悲一喜”的另一则公告，则是董事会全票通过表示同意公司所属保利物业发展股份有限公司在香港联交所主板上市。保利物业发展股份有限公司于1996年在广州正式成立，并于2017年8月29日在新三板上海证券交易所，目前是保利发展综合服务系列中的一员。

2019年4月11日中止在新三板上海证券交易所，并在四天后的公告中具体回应自己要回国港上市。自2014年起，新三板总计上海证券交易所物业服务企业74家，目前仍在上海证券交易所的有56家。18家人民银行，皆为主动申请人中止上海证券交易所，其中有14家是在2018年人民银行，其余4家为2017年人民银行。值得注意的是，多数物业服务企业在中止上海证券交易所时多数未透漏原因，但绝大部分都像保利物业一样业绩不错，人民银行的原因不言而喻。

2018年上半年保利物业营业收入快速增长30.30%至18.53亿元，归母净利润与扣非归母净利润增幅皆多达60%。公司资产负债率 75.71%,较上年末上升4.19个百分点。

“重返前三”一年后2017年底宋广菊“保利要重返前三”的豪言壮语早已过去了1年多，2018年第四名被融创攻占，保利发展仍为第五，且与前三的差距，甚至是第四的差距就越逆越大。总结保利发展为重返前三做到的仅次于“希望”，要数“缴收购”。2016年收购中航地产后，之后开始和保利置业进行统合拉锯战。

2016年底，保利地产与保利置业就曾宣告过重组，但随后被中止。以后一年后，2017年11月保利地产发布公告白鱼现金并购保利香港有限公司50%股份，月打开了保利集团地产业务的统合。而实质性的进展信息，再次发生在保利发展2018年中期报告。半年报表明，保利早已已完成并购保利（香港）有限公司有限公司50%股权方案的股权结算工作，基本已完成对中国保利集团有限公司境内房地产业务的统合。

而保利置业（00119.HK）作为保利集团子公司保利香港有限公司的主要资产，40.39%的投票权归属于保利香港有限公司。也就是说，此次并购保利发展占据保利置业多达20%的股权。弹房君查询年报表明，2018年保利置业销售额为408亿，相比于2017年快速增长2%，保利置业的销售体量五年间快速增长200亿，而这一快速增长与保利发展五年3000亿快速增长体量不可同日而语。数据来源：保利置业年报保利置业2018年多项数据指标皆经常出现下降，营收由2017年的317.03亿港元降到2018年的232.34亿港元，降幅约26.7%。

股东不应占到溢利也由2017年的245.21亿港元降到2018年的224.16亿港元。而近五年，保利置业追加土储面积最少的年份是2014年，近两年也仍然在300万平方米游走。数据来源：保利置业年报但保利置业却是是一个享有400亿体量的房企，然而体量多大，不并表并无法对保利发展销售额起着必要起到。

“不并表格”三个字是保利发展董秘黄海面临媒体讲出的三个字，他回应保利发展会必要并表格保利置业，仍将由保利集团拆分其财务报表。2018年8月，保利置业明确提出“地产+金融”这一转型思路，而目前，保利发展早已构成以房地产开发经营居多，以房地产金融及社区消费服务为两翼的一体两翼的业务布局。统合落地之后，对保利发展最不利的要数其在未来的城市扩展方面仍然受限制。未来保利集团在境内追加的房地产开发项目皆以保利地产居多展开研发，也就是说保利发展未来的扩展在集团内将仍然受限制。

2018年，保利发展也入驻之前之前保利置业布局的城市。二者业务的统合沦为历次业绩不会、股东会上老生常谈的话题，尽管保利（香港）有限公司有限公司股权更改已完成结算。2018年8月份保利置业中期业绩会上，董事总经理韩清涛称之为，保利置业的管理团队、架构和主营业务皆没发生变化，内地和海外的房地产依然是保利置业的主业。

“内地的市场认同是最主要的市场，无论是规模还是效益。”只不过从2017年开始，由于近年来一二线城市楼市调控加码，购房者逐步向三四线城市“弯曲”的市场现实，保利发展增大了对三四线城市的布局。

似乎对于保利发展，并没把所有的精力都放到与置业之争上。

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